پیش‌نوشت
قرار است به ایران سفر کنم و مدتی در اینترنت کمتر بپلکم. از آنجا که کل نفس ذائقة الموت و نمی‌دانم کی نوبت من می‌رسد و شاید این آخرین سفر عمرم باشد؛ گفتم این مطلب را فعلاً اینجا بگذارم شاید باقیات صالحاتی درش باشد. بخشی از این ماجرا را برای یکی از دوستان ساکن ایران که کارشناس مسکن است گفتم و او پیشنهاد داد مطلب را مکتوب کنم. این مطالب همه‌اش تجربهٔ شخصی من است که با تحقیق‌هایی که خودم برای افزایش اطلاعات برای خرید مسکن کردم به دست آمده است. خیلی دوست داشتم مطلب را با جزئیات و به شکل داستان‌گونه بیان کنم اما فرصت این کار را ندارم. از بسیاری از آمار و ارقامی که می‌دهم تا حد خوبی مطمئنم (با احتساب آن که ممکن است عددها به خاطر خدشهٔ حافظه دقیق نباشند) اما فرصت کافی برای پیدا کردن ارجاع دقیق ندارم. برای رفع موقتی این نقیصه کلیدواژه‌های انگلیسی‌ای آورده‌ام که اگر کسی برایش جالب بود، بیشتر درباره‌شان بخواند.
سعی کرده‌ام خنثی و بدون پیش‌داوری مثبت و منفی نسبت به بازار مسکن آمریکا بنویسم و امیدوارم از این آزمون سربلند بیرون آمده باشم. اگر جایی ابهامی وجود دارد، بفرمایید اطلاعات را اضافه کنم. فعلاً این مطلب را در صدر وبلاگ می‌گذارم تا ببینیم خدا چه می‌خواهد.
چیست این رؤیا؟
رؤیای آمریکایی چیزی بود شبیه این که خانواده‌ای پنج نفره که پدر بیرون کار کند، مادر خانه‌دار باشد، خانه‌ای ویلایی با دو خودرو یکی برای پدر دیگری برای مادر و خرج و دخل با هم بخواند و پول دانشگاه بچه‌ها هم به مرور زمان جمع شود.
هتل پنج‌ستاره
چند سال پیش با یکی از رفقا در مورد بازگشت به ایران صحبت می‌کردیم. هر دو هم‌نظر بودیم که باید برگشت و هر دو بعد از چهار سال سر جایمان در آمریکا هستیم! می‌گفت: زندگی در شرایطی که ما داریم مثل زندگی در مسافرخانه می‌ماند. حتی اگر هتل پنج‌ستاره باشد، بعد از مدتی سخت می‌شود. باید ضرب‌الاجلی تعیین کرد که بعد از آن جوری زندگی در غربت زندگی کنیم که پنداری دیگر قصد برگشت نداریم. یکی از مصادیقش چیست؟ مسکن!
وقتی زمستان ۱۴۰۰ به ایران رفتم و بعد از نه سال و نیم وطن را از نزدیک دیدم، بوی بحران را از سر و روی شرایط می‌توانستم بو کنم. خیلی هم حس بویایی قوی‌ای نیاز نبود برای این کار. وضع اقتصادی از آنی که ده سال پیش تجربه داشتم به مراتب بدتر بود. دلایل پشت سر هم تلمبار شد و یکی از دوستان توصیه‌ای کرد که تیر آخر بود: آدم مسنی در ناحیهٔ ما زندگی می‌کند که بیست و پنج سال است قرار است برگردد ایران و هنوز مستأجر مانده است. حالا که قیمت اجاره‌ها تصاعدی بالا رفته ولی حقوقش زیاد تغییر نکرده است، پشیمان است از این که چرا همان بیست و اندی سال پیش خانه نخریده است. معمولاً می‌گویند اگر کسی بنا دارد پنج تا هفت سال در جایی زندگی کند، می‌صرفد خانه بخرد. برای کمتر از این مدت احتمالاً صرفهٔ اقتصادی وجود ندارد.
انواع مسکن
معمولاً سه جور مسکن برای خرید در آمریکا وجود دارد: ۱) خانهٔ مستقل (house) به خانه‌های ویلایی اطلاق می‌شود که حیاط مجزا دارند و هم‌دیوار خانه‌های دیگر نیستند؛ ۲) خانهٔ غیرمستقل (townhouse) که از نظر ظاهر شبیه به خانهٔ مستقل هستند با این تفاوت که دیوارشان به خانهٔ کناری چسبیده است. به خاطر اشتراک بخش‌هایی از حیاط و دیوار، معمولاً این خانه‌ها را گروهی به اسم home owner association یا HOA مدیریت می‌کند که ماهانه پولی از صاحبان می‌گیرند و البته محدویت‌هایی برای صاحبان دارند مثلاً این که دیوارهای بیرونی فلان رنگ باشد، یا ایوان نباید پر از خرت و پرت باشد. این خانه‌ها معمولاً دو یا سه‌طبقه هستند که طبقات بالایی اتاق خواب استو ۳) واحد آپارتمانی (condominium) که در آنجا هیچ ادعایی روی زمین وجود ندارد و مانند خانهٔ غیرمستقل از سمت HOA مدیریت می‌شود.
قاعدتاً خانهٔ مستقل گران‌تر و پرطرفدارتر است. در بیشتر نقاط آمریکا به خاطر وسعت زمین خانهٔ مستقل بیشتر ساخته می‌شود و آن دو گونهٔ دیگر معمولاً در کلان‌شهرها یا حاشیه‌شان به فروش می‌رسند.
هزینهٔ خانه‌داری
هر چیزی در آمریکا مالیات دارد از جمله زمین و خانه که مالیات پیوسته‌ای دارد. حتی زمین خالی هم مالیات پیوسته دارد و همین مسأله جلوی معطل ماندن زمین برای سوداگری را تا حد خوبی می‌گیرد. به این معنا که هر سال دولت محلی قیمت خانه را تخمین جدیدی می‌زند و درصدی از قیمت را به عنوان مالیات می‌ستاند. ایالت به ایالت و حتی شهر به شهر هم قاعدهٔ تخمین قیمت متفاوت است هم درصد مالیات. در کالیفرنیا قانونی وجود دارد (prop 13) که نمی‌گذارد بیشتر از ۲ درصد در سال تخمین قیمت خانه بالا برود. همین می‌شود که صاحب‌خانهٔ پیر ما که سال‌ها پیش این خانه را خریده است، معادل ۹۰ هزار دلار تخمین قیمت خانه مالیات می‌دهد اما خانه‌اش را اگر همین امروز بفروشد حداقل ۲ میلیون دلار قیمت می‌خورد. این تفاوت معنادار در قیمت واقعی و تخمینی دلایل مختلف دارد که بخشی‌اش تعارض منافع قانون‌گذار است و بخش دیگر برای قدیمی‌هایی است که از قبل در اینجا حق آب و گل دارند و وسع‌شان نمی‌رسد مانند نسل جدید که در صنعت فناوری اطلاعات کار می‌کنند، مالیات بدهند. این‌طوری جلوی اعیان‌سازی (gentrification) گرفته می‌شود. در منطقهٔ ما مالیات سالانه حدوداً ۱٫۲٪ قیمت تخمینی است که مثلاً برای خانهٔ دو میلیون دلاری، باید ۲۴ هزار دلار در سال (۲ هزار دلار در ماه) مالیات داد حال آن که اجارهٔ چنین خانه‌ای بین ۴۰۰۰ تا ۵۰۰۰ دلار در ماه است. این طوری برای قدیمی‌ها بیشتر می‌صرفد خانه را اجاره بدهند تا بفروشند چون به محض رفتن به خانه‌ای جدید باید با نرخ به‌روز مالیات بدهند. ۹۰ هزار دلار کجا و دو میلیون دلار کجا! البته اخیراً ایالت کالیفرنیا قانونی را گذاشته که در صورت جابجایی با شرایط خاص می‌توانند همان مالیات قبلی را بدهند که این طوری پیرها را تشویق به رفتن از منطقه کند.
در ایالت‌های دیگر این قصه متفاوت است. مثلاً در ایالت نیوجرسی که بالاترین میزان مالیات از مسکن اخذ می‌شود، هر سال دولت محلی (شورای شهر) تخمینی از هزینه‌های جاری شهر یعنی مدرسهٔ دولتی، شهرداری، آتش‌نشانی و پلیس می‌گیرد و آن هزینه را بین ساکنین سرشکن می‌کند. لذا اگر منطقه‌ای مدرسهٔ بهتری داشته باشد، هزینه‌هایش بیشتر و قیمت مالیات بالاتر است (تا حد ۳ درصد هم دیده‌ام) اما این مالیات بالا حسنی که دارد آن است که جلوی افزایش بی‌رویهٔ قیمت مسکن را می‌گیرد. به این معنا که بعضاً مالیات خانه‌ای ۳۰۰ هزار دلاری در نیوجرسی معادل مالیات خانه‌ای یک میلیون دلاری در کالیفرنیاست.
در آمریکا خانه‌ها عمر زیادی دارند. کلنگی‌شدگی در خانه‌ها معنایی ندارد و معمولاً به مرور زمان خانه‌ها را تعمیر و بازسازی می‌کنند. از آنجایی که اکثر خانه‌ها چوبی هستند، تعمیر خانه کار پیچیده‌ای نیست اما هزینهٔ کارگر در مناطق مختلف فرق دارد. به همین خاطر معمولاً به محض خریدن خانه، اول بسم‌الله خرج‌هاست. مخصوصاً در منطقه‌ای که ما هستیم این قضیه جدی است. نسل قبلی ساکنین اکثراً کشاورز و کارگر بودند و خانه‌های کم‌کیفیتی دارند حال آن که نسل جدید در صنعت فناوری اطلاعات هستند. بنابراین این خرج‌تراشی خیلی بیشتر از خانه‌ای است که مثلاً صاحب قبلی‌اش خود متمول بوده است. مثلاً در منطقهٔ سیلیکون‌ولی که گران‌ترین منطقهٔ حومه‌ای آمریکاست، هزینهٔ تعویض سیم‌بندی برق تا ۲۰ هزار دلار هم می‌رود. همین اخیراً درِ برقی پارکینگ صاحب‌خانه‌مان به خاطر برخورد خودروی ما خراب شد و به خاطر قدیمی و نایاب بودن قطعات مجبور شدیم کل در با موتور برقی را عوض کنیم و بیشتر از سه هزار دلار هزینه برایمان تراشید که امیدوارم بیمه پولش را تقبل کند. یکی از دوستان برای تغییر شکل اتاق پذیرایی و آشپزخانه سه ماه کار را قراردادی به گروهی سپرد و تهش ۱۵۰ هزار دلار هزینه‌اش شد. دوستی دیگر ۱۰۰ هزار دلار. دوستی دیگر که خودش دست به آچار بود، جدا جدا کارگر می‌آورد و روزمزد حساب می‌کرد. طبق گفتهٔ خودش ۵۰ هزار دلار هزینه کرد. مدتی مستأجر یکی از رفقا بودیم که فقط تعویض کابینت و کف آشپزخانه به علاوهٔ پارکت خانه و چند چیز دیگر ۶۰ هزار دلار هزینه برایش تراشید. یکی دیگر از رفقا ۲۵۰ هزار دلار خرج خانهٔ ۱٫۷۰۰ای‌اش کرد. برای بسیاری از این تعویض و تعمیرها، شهرداری بسیار سخت‌گیر است و مرحله به مرحله پس از بازبینی رشد کار باید مجوز بدهد که خود این مجوزگیری خیلی زمان‌بر است. هزینه‌هایی که گفتم در واقع بالاترین سطح در آمریکاست چرا که هزینهٔ کارگر در منطقهٔ سیلیکون‌ولی خیلی بالاست.
دقت کنید میانه (median) حقوق یک خانوار (نه شخص) در کالیفرنیا کمتر از ۸۰ هزار دلار در سال است. متوسط حقوق یک مهندس نرم‌افزار در منطقهٔ سان‌فرانسیسکو حدوداً صد هزار دلار است و درصد محدودی هستند که حقوق‌های چندصد هزار دلاری در سال می‌گیرند که آن هم بخش مهمی‌اش سهام شرکت است که به صورت تدریجی پرداخت می‌شود. این را هم در نظر بگیرید که این عدد خام قبل از اخذ مالیات است که می‌تواند تا ۳۰ حتی ۴۰٪ از درآمد را ببلعد. به این معنا که این هزینه‌هایی که برشمردم از عهدهٔ هر کسی برنمی‌آید و خیلی‌ها ناچارند خانه‌ای را که خریده‌اند به عنوان اعتبار در گرو بانک بگذارند (home equity line of credit (HELOC)) و وام با سود مرکب برای هزینهٔ تعمیر خانه بگیرند. قرض بالای قرض.
پول خرید خانه
از هر چهار خانه، سه خانه با وام خریداری می‌شود. البته آن خریداران نقدی عمدتاً سرمایه‌گذار هستند که پول نقدشان هم به نحوی وام از بانک‌های سرمایه‌گذاری است. این وام‌ها به صورت سود سی ساله یا پانزده ساله به صورت سود ثابت هستند. به این معنا که از باقیماندهٔ وام در هر موعد، درصد سودی گرفته می‌شود. مثلاً اگر ۱ میلیون دلار وام با ۳ درصد سود باشد، سال اول ۳ درصد روی یک میلیون یعنی ۳۰ هزار دلار علاوه بر قسط کسر می‌شود. اگر سال بعد ۹۸۰ هزار دلار باقی مانده باشد، از آن هم سه درصد کسر می‌شود. تا نیمهٔ اول (مثلاً پانزده سال اول از وام سی ساله) بیشتر قسط برای پرداخت سود (interest payment) به بانک است و کم‌کم بخش قسط واقعی (principal payment) جلو می‌زند تا این که در نهایت وام به انتهای خودش می‌رسد. برای محاسبهٔ دقیق این وام‌ها و قسطشان این سایت مرجع خوبی است:
https://www.americanfinancing.net/mortgage-calculators/amortization-calculator
سودهای بانک‌ها لحظه‌ای تغییر می‌کند. مثلاً اگر شما امسال وامی با سود ۶ درصد گرفته‌اید و سال بعد بانک‌ها سودشان را به ۵ درصد تغییر بدهند، می‌توانید معاوضهٔ وام کنید و از صفر فرآیند را شروع کنید (به این کار refinance می‌گویند).
خب سؤال اینجاست که چرا برای بانک‌ها می‌صرفد که سود ثابت در شرایطی بدهند که تورم ثابت نیست و مشتریان با معاوضهٔ وام همیشه در بهترین نقطهٔ تورمی خودشان را ثابت نگه دارند؟ ظاهراً بانک‌های خصوصی خرده‌فروش این وام‌ها هستند و پس از این که سود هنگفتی در چند سال اول گرفته‌اند، آن را به بازار ثانویه می‌فروشند که معمولاً این بازار خریدار اصلی‌اش صندوق‌های دولتی مانند صندوق بازنشستگی است. در واقع در پنج سال اول یک وام یک میلیونی با پنج درصد سود، بانک حدوداً ۲۵۰ هزار دلار سود خالص به دست می‌آورد و بعد که فرونشست سود و تغییرات تورمی ایجاد شد نهادهای شبه‌دولتی مانند Freddie Mac یا Fannie Mae آن وام‌ها را می‌خرند.
توضیح دیگر آن که وام‌های سود نیمه‌ثابت (adjustable rate mortgate) هم وجود دارند که بعد از مثلاً پنج سال سود روزآمد تغییر می‌کند. این نوع از وام اخیراً به خاطر بالا رفتن تورم در آمریکا رایج شده است اما ظاهراً در کانادا تنها نوع وام همین است.
توضیح آخرتر این که وام‌های سرمایه‌گذاری سود ثابت نیستند و با توجه به شرایط بازار تغییر می‌کنند. به همین خاطر اگر وضع تورم بازار بد بشود و سودها بالا برود، خیلی از شرکت‌های سرمایه‌گذاری چه از خرید و فروش مسکن چه از کارهای دیگر مثل سرمایه گذاری در صنعت و فناوری پا پس می‌کشند.
خریدار بخشی از پول خانه را برای نشان دادن توان مالی به صورت نقد می‌دهد. اگر این مقدار کمتر از ۲۰٪ باشد، علاوه بر قسط و سود، خریدار باید ماهانه بیمهٔ وام (private mortgage insurance) بدهد که به نحوی این بیمه به بانک تضمین می‌دهد که اگر خریدار توان بازپرداخت نداشت، بیمه تقبل می‌کند.
حالا فرض کنید خریدار توان بازپرداخت وام را نداشت. آن وقت چه کند؟ یک راه فروش سریع خانه و صاف کردن حساب (pay off) با بانک است. یک راه دیگر آن است که آن قدر صبر کند که بانک او را از خانه بیندازد بیرون (foreclosure) و هر چه تا آن لحظه به بانک داده باد هوا می‌شود و بانک با عجله آن خانه را به حراج می‌گذارد. در شرایطی که قیمت خانه از پولی که به بانک بدهکار است کمتر باشد، فروشنده چاره‌ای جز این کار ندارد. متأسفانه معمولاً اقتصاد خرد زمانی دچار مشکل می‌شود که اقتصاد کلان مشکل دارد. تهش می‌شود بحران اقتصادی ۲۰۰۸ که حدوداً ۴ میلیون خانوار بی‌خانمان شدند! در آن دوره بانک‌ها با عجله خانه‌ها را به حراج گذاشتند. دقیقاً زمانی که عده‌ای بی‌سرپناه شدند، عده‌ای سرمایه‌دار از این موقعیت استفاده کردند و خانه‌ها را به قیمت مفت خریدند. از آن موقع تا حالا در بعضی جاهای آمریکا آن خانه‌ها قیمت‌شان چند برابر شده است. و این بحران یکی از نتایج اجتماعی‌اش جنبش ۹۹ درصدی‌های وال‌استریت در سال ۲۰۱۱-۲۰۱۲ بود.
چه زمانی خرید خانه می‌صرفد؟
در بسیاری از نقاط آمریکا شما به جای آن که اجاره بدهی اندکی بیشتر و حتی جاهایی همان مقدار اجاره قسط خواهی داد و در عمل صاحب خانه می‌شوی. استثنای عجیب و غریب منطقهٔ سیلیکون‌ولی کالیفرنیاست؛ یعنی همین‌جایی که الان هستم. به چند دلیل قیمت مسکن در این منطقه عجیب و غریب بالا رفته است:
۱) محدودیت زمین: برخلاف بقیهٔ آمریکا که زمین پت و پهن در اختیار است، در اینجا این منطقه از طرفی به کوه و از طرف دیگر به دریا ختم می‌شود (تقریباً حد فاصل سان‌فرانسیسکو تا سن‌خوزه).
۲) افزایش جمعیت: رشد فزایندهٔ صنعت فناوری اطلاعات در بیست سال اخیر این منطقه را از منطقهٔ کشاورزی به صنعتی تغییر داده است. شرکت‌ها پشت سر هم ساختمان ساخته‌اند و استخدام کرده‌اند ولی تعداد مسکن حتی نتوانسته به اندازهٔ یک‌چهارم رشد جمعیت افزایش یابد. اکثر خانه‌های ویلایی این منطقه بالای هفتاد سال عمر دارند و تعداد بسیار کمی آپارتمان وجود دارد که آن‌ها اکثراً چهار طبقه هستند. بماند که به فرض افزایش ساخت و ساز، زیرساخت جاده‌ای و حمل و نقل عمومی خوبی وجود ندارد. همین الانش نیز، این منطقه ترافیک عجیب و غریبی در روز تجربه می‌کند.
۳) فساد و تعارض منافع: بیشتر تصمیم‌گیرندگان در شوراهای شهر خود صاحب ملک هستند و اجازه‌ٔ ساخت مسکن چندطبقه به معنای ارزان شدن ملک آن‌هاست. لذا دو بهانه دارند برای مخالف با مجوز مسکن بلندمرتبه: زلزله‌خیزی و به هم خوردن بافت فرهنگی شهر. خب؛ سؤال اینجاست چرا وقتی مجوز خانه نمی‌دهند، مجوز ساخت این همه شرکت می‌دهند؟
پس توجیه کسی که در این منطقه از اجارهٔ سه هزار دلاری به قسط هشت هزار دلاری می‌رود آن است که رشد قیمت مسکن طوری است که بعد از چند سال آن اجاره به قسط ثابت می‌رسد و همین طور این که قیمت مسکن آنقدر بالا می‌رود که پنداری شما سهام بسیار پرارزش خریده‌اید و حتی وقتی که کلی مالیات پایش می‌دهید باز هم با حاشیهٔ اطمینان بالایی می‌ارزد. و مهم‌تر از همه یک عالمه سرمایه‌گذار چینی هستند که به خاطر محدودیت مالکیت در کشور خودشان، پولشان را به آمریکا می‌آورند و نقدی خانه می‌خرند. به قول آمریکایی‌ها پولشان را پارک می‌کنند (money parking).
تقریباً از سال ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۱ قیمت مسکن در این منطقه همیشه بالا رفته است. علاوه بر سه دلیل خاص این منطقه، دلیل چهارمی نیز وجود دارد: بانک مرکزی (federal reserve) که موجودیتی غیردولتی-غیرخصوصی است تعیین‌کنندهٔ میزان نقدینگی و چاپ پول و سود وام کوتاه‌مدت بین‌بانکی است. این بانک برای تشویق به سرمایه‌گذاری مدت‌ها سود بانکی را پایین‌تر از تورم نگه داشت. به خاطر ارز جهانی بودن دلار پس از معاهدهٔ «برتون وودز» در سال ۱۹۴۴ پس از جنگ‌های جهانی، همهٔ دنیا مجبور به استفاده از دلار است و بالتبع بخشی از این تورم به همهٔ دنیا توزیع می‌شود (بخوانید: سرمایه‌داران آمریکایی کیف کنند، بقیهٔ دنیا زجرش را بکشند) و بخشی دیگر با توسعهٔ شتاب‌دار صنعت یر به یر می‌شد. اما موقع کرونا و افزایش ۴۰ درصدی نقدینگی ظرف دو سال، این چاپ پول از آن توبمیری‌های قبلی نبود و تورم واقعی آمریکا را به ۱۷٪ رساند (تورم رسمی به ۹ درصد هم رسید که البته هیچ کسی این تورم رسمی را قبول ندارد چرا که در عددها بازی ریاضی‌هایی انجام شده است که خود یک مطلب جداگانه می‌طلبد). خب شما حساب کنید وام سی‌ساله با سود ثابت ۲٫۵ درصد بگیری وقتی که تورم بالای ۵ درصد است. معلوم است همه هجوم می‌آورند برای خرید خانه. (جالب است جایی خوانده بودم افزایش نقدینگی کانادا چندبرابر بوده و کانادا ممکن است دچار بحران شدید اقتصادی مخصوصاً در حوزهٔ مسکن شود.)
فرآیند خرید و فروش خانه
فروشنده با مشاور املاکی (real state agent) صحبت می‌کند که خانه را به معرض فروش بگذارد. در حالات خیلی کم‌بسامد خود فروشنده به جزئیات قانونی آگاه است و خودش خانه را مستقلاً می‌فروشد. در دوران پسااینترنت شرکت‌هایی مثل ردفین (redfin) و زیلو (zillow) سایت و برنامه‌های آنلاین دارند که با هزینهٔ بسیار کمی تبلیغات خانه صورت می‌گیرد (شبیه سایت دیوار) و تمام اطلاعات کلی تراکنش‌ها به صورت شفاف وجود دارد و شما می‌توانید حتی رصد کنید که آن خانه چقدر مالیات می‌داده، کی خریده شده و از این جور اطلاعات که منشأش سایت MLS است. همین الان می‌توانید به یکی از این سایت‌ها سر بزنید و با وارد کردن نام شهر یا کدپستی، خانه‌های در حال عرضه یا اخیراً فروخته‌شده را با عکس و جزئیات ببینید.
خریدار هم معمولاً مشاور املاک جداگانه‌ای به استخدام خودش درمی‌آورد که او هیچ پولی در ظاهر از خریدار نمی‌گیرد. خریدار از بانک پیش‌تأیید (pre-approval) با سود پیشنهادی غیرقطعی می‌گیرد تا اگر خواست برای خانه‌ای مبلغی پیشنهاد کند، آن نامهٔ پیش‌تأیید پیوست شده باشد. بسته به شرایط بازار، آن خانهٔ برای فروش ممکن است یک‌روزه چندین پیشنهاد بگیرد یا ماه‌ها روی دست فروشنده باد کند. می‌گویند بازار معمولی تا شش ماه متوسط ماندن خانه در بازار است که در سال‌های اخیراً به چند هفته کاهش پیدا کرد چرا که برای بعضی خانه‌ها همزمان تا بیست حتی سی پیشنهاد می‌رسید و بعضاً با بیست درصد بالاتر از قیمت عرضه‌شده خانه فروخته می‌شد. در نهایت فروشنده بین پیشنهادها یکی را انتخاب می‌کند که معمولاً به بهترین پیشنهاد می‌رسد مگر این که تمایل شخصی داشته باشد به نفرهای بعدی بدهد به دلایل شخصی یا تردید در مورد قابل اتکا بودن پیشنهادی بالاتر. در نهایت فرآیندهای اداری که حدود یک ماه طول می‌کشد به پایان رسید، کلید به خریدار تحویل داده می‌شود. از قیمت خرید، درصدی به مشاور املاک خریدار و فروشنده می‌رسد (معمولاً ۲٫۵٪ برای هر طرف). حالا فرض کنید مشاور املاکی باشید که خانه‌ای ۲ میلیون دلاری را در اوج التهاب بازار یک‌هفته‌ای فروخته باشید: می‌شود ۵۰ هزار دلار درآمد در یک هفته!
برای خریدار البته این فرآیند به این آسانی‌ها هم نیست. در آمریکا پسندخور بودن خانه شرایط مختلفی دارد که مهم‌ترینش کیفیت مدارس منطقه است. مدارس منطقه بر اساس کد پستی تقسیم‌بندی می‌شوند. کیفیت مدرسه تابعی از توزیع جمعیتی ساکنین از نظر فرهنگی و تحصیلاتی و هزینه‌های جاری مدرسه است. به همین خاطر دو خانهٔ شبیه به هم در دو منطقه‌ای که فاصلهٔ مساوی با ادارات و شرکت‌های مهم دارند، حتی قیمت‌شان تا دوبرابر هم می‌تواند متفاوت باشد. وقتی که بازار در رکود باشد، خانه‌های در مناطق با مدرسهٔ کم‌کیفیت خیلی سخت و دیر فروش می‌روند. در آمریکا برای آن که موفق شوی، یک راه معیار تحصیل در دانشگاه درجه‌یک است. برای ورود به دانشگاه درجه‌یک باید مدرسهٔ ممتازی درس خوانده باشی و برای مدرسهٔ ممتاز رفتن باید در محلهٔ گران‌قیمت خانه بخری و برای محلهٔ گران‌قیمت باید پول داشته باشی. لذا برای این که موفق باشی باید والدینت پول داشته باشند و همین می‌شود که لاتین‌ها و سیاه‌های آمریکا با وجود زیاد بودنشان عملاً درصد خیلی پایینی از مشاغل مهم و پردرآمد آمریکا را دارند.
دومین مشکل آن است که امنیت شغلی در آمریکا خیلی پایین است. همین الانی که می‌نویسم شرکت متا ۱۱ هزار نفر، توئیتر نزدیک ۵ هزار نفر، مایکروسافت هزار نفر و آمازون ۱۰ هزار نفر را تعدیل نیرو کرده است. همان‌طوری که خوب استخدام می‌کنند، راحت اخراج می‌کنند. به همین خاطر باید پول اضافه‌ای در حد ۶ تا ۱۸ ماه هزینهٔ جاری زندگی جدا کنار گذاشته باشی (بسته به میزان خطرپذیری) تا بتوانی با خیال راحت خانه بخری. ۶ تا ۱۸ ماه هزینهٔ جاری برای آمریکایی‌هایی که اکثریت‌شان ماه به ماه خرج زندگی‌شان جور می‌شود شوخی است. به همین خاطر با هر تلاطم اقتصادی، عده‌ای بی‌نوا می‌شوند و بی‌سرپناه.
چه کردم؟
کل فرآیند خانه‌گردی من ۵ ماه طول کشید. پنج ماه طاقت‌فرسا که روزی چند ساعت وقت برای تحقیق، رفتن حضوری به مناطق مختلف برای دیدن خانه و صحبت‌های طولانی با مشاور املاک گذاشتم. همان‌موقع دورکاری هم باب شده بود و وقتی که دیدم احتمالاً پولم به خرید خانه در سیلیکون‌ولی نمی‌رسد چند روز به حومهٔ لس‌آنجلس و حدود یک ماه به حومهٔ ایالت نیوجرسی (کنار نیویورک) رفتم و آنجا هم دیوانه‌وار خانه‌ها را سر می‌زدم. دلیلم هم این بود که آنجا هم در صورت ناپسندی دورکاری امکان تغییر شغل برای شغل حضوری وجود دارد، جمعیت ایرانیانش قابل اعتناست و مسجد شیعه در دسترس است و در صورت نپسندیدن مدرسه‌های دولتی، چند مدرسهٔ شیعهٔ اسلامی وجود دارد.
مدرسهٔ صادق، مدرسهٔ نوسازی که پشت مسجد علی در شهر سامرست نیوجرسی ساخته شده است
برای تقریب ذهن، خانه‌ای ویلایی که در شهر مانتن‌ویو (شهر گوگل و مایکروسافت کالیفرنیا) با کیفیت ساخت پایین و ۱۵۰ متر زیربنا ۲٫۵ میلیون دلار قیمت دارد، در مناطق دور سن‌خوزه (یک ساعت رانندگی تا محل کارم) ۱٫۳ تا ۱٫۸ میلیون دلار بستگی به کیفیت مدارس و خانه قیمت دارد. شبیه همین خانه در ایرواین نزدیک لس‌آنجلس که شهر خوش آب و هوا با مدارس عالی است، می‌شود ۱٫۱۰۰ تا ۱٫۵۰۰ و در منطقهٔ شرق لس‌آنجلس که زمستان خنک و تابستان بسیار گرمی دارد بین ۷۰۰ هزار تا ۱٫۱۰۰. خانه‌ای با زیربنای ۳۵۰ متر با حیاط چندصدمتری در حومهٔ نیوجرسی می‌شود ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار دلار. یعنی اگر می‌توانستم خودم را مجاب کنم که همیشه از خانه کار کنم و در هوای خشن (زمستان سرد و تابستان شرجی) نیوجرسی و دور از تمدن شهری باشم (خانه‌ها عملاً وسط جنگل هستند) می‌شد با هزینهٔ بسیار کمتری زندگی را بگذارنم. وقتی آدم از دور به دورکاری فکر می‌کند ساده به نظر می‌رسد اما ترس از یک‌جانشینی و تشدید بیماری‌های مزمن ناشی از عدم تحرک و دورافتادگی از همکاران به علاوهٔ ترس از دست دادن شغل چیز کمی نیست. بخشی از اعتماد طرفینی بین همکاران در تعاملات چهره به چهره روی می‌دهد که دورکاری از آن محروم است. اما باز گفتم به امتحانش می‌ارزد. بالاخره من شش سال نیویورک و نزدیک دو سال در پنسیلوانیا بودم و نیوجرسی حد فاصل این دو نقطه بود که بیشتر دوستان نیویورکی‌ام آنجا زندگی می‌کردند.
چنین خانه‌ای که کاملاً مخروبه است و باید از صفر ساخته شود (fixer upper) در شهر فریمانت یک میلیون دلار عرضه شده بود
آشپزخانهٔ خانه‌ای قدیمی به قیمت ۱٫۱۰۰ در محله‌ای در سن‌خوزه
خانه‌ای در شهر هلیزبرو در حومهٔ نیوجرسی (وسط هیچ‌جا) با حیاطی پت و پهن و همهٔ وسایل خانه با کیفیت. این خانه به قیمت ۹۵۰ هزار دلار عرضه شده بود. خانه‌های نیوجرسی معمولاً دو طبقه هستند و البته طبقهٔ زیرزمین دارند با سقف کوتاه که معمولاً برای نگهداری وسایل یا کارهای جانبی استفاده می‌شود.
موقعی که شروع به تحقیق در مورد خریدن یا نخریدن کردم، دو طیف تحلیل در مورد بازار مسکن در آمریکا وجود داشت. یکی این که فقط در عرض یک سال قدرت خرید مسکن ۷۰٪ کاهش یافته است و این فرآیند پایدار نیست و بالأخره بانک مرکزی از ترس تورم افسارگسیخته سیاست مالی انقباضی (monetary tightening) را به کار خواهد بست و اتفاقی شبیه به ۲۰۰۸ می‌افتد (سقوط ۳۰ درصدی قیمت مسکن). طرف مقابل می‌گفت که بازار تابع عرضه و تقاضاست. سرعت ساخت خانه در آمریکا در ده سال اخیر خیلی کمتر از رشد جمعیت نسل هزاره یعنی دههٔ شصتی و هفتاد شمسی (millennials) بوده است. اگر تحلیل اول درست می‌بود، من در نقطهٔ اوج قیمت‌ها خانه می‌خریدم و یک‌دفعه با کاهش ۲۰ یا ۳۰ درصدی قیمت، هر چه پول پیش داده بودم هوا می‌شد. این وسط اگر شغلم را از دست می‌دادم که نور علی نور. تازه فرض کنید یک دفعه فیل‌ام یاد هندوستان می‌کرد و می‌خواستم کلاً بن‌کن کنم و برگردم ایران. از طرف دوم تحلیل، اگر تعلل می‌کردم ممکن بود همینی که امسال می‌توانستم بخرم سال بعد گیرم نیاید.
خلاصه تا آمدیم که ببینیم چی به چی است، بانک مرکزی هر ماه بر سود وام افزود. دیگر خبری از نرخ سود ۲٫۵٪ سی‌ساله نبود و حالا سودها به هفت درصد رسیده بودند. دیگر خبری از شتاب ملت برای خرید خانه نبود و ظرف دو ماه قیمت خانه در منطقهٔ سن‌خوزه نزدیک به ۱۰ درصد کاهش یافت. تعدیل نیرو شروع شد. قیمت سهام‌ها سقوط کرد (بخش قابل توجهی از حقوق کارمندان صنعت اطلاعات سهام شرکت است که تدریجاً واریز می‌شود. سقوط قیمت سهام یعنی کاهش حقوق واقعی). خب تحلیلی می‌گفت الان بهترین وقت خرید است (به قول وارن بافت، وقتی همه از خریدن می‌ترسند، تو بخر). مسأله آن بود که این سال‌ها آنقدر خانه گران شده است که ۱۰٪ کاهش قیمت با وجود بالا رفتن سود بانکی در عمل قسط بیشتری را دربرمی‌گیرد. اگر من الان خانه می‌خریدم باید دو تا سه برابر اجاره قسط می‌دادم، می‌رفتم آن‌طرف منطقه یا ایالاتی دیگر یا هر روز در ترافیک باشم یا از خانه و با اختلاف سه ساعته با محل کار اصلی‌ام کار می‌کردم و همیشه دل‌نگران خبر اخراج و تعدیل باشم.
به معنی واقعی کلمه گیج می‌زدم. حیران بودم؛ بسیار زیاد. حالا منی که اهل استخاره نبودم و به عقل و مشورت متکی بودم، پس از ساعت‌ها مطالعه در مورد بازار و ساعت‌ها تماشای برنامه‌های اقتصادی، و صحبت و مشورت چندساعته با دوستان باتجربه، به استخاره روی آوردم. و به شکل عجیبی هر باری که استخاره کردم برای خرید بد آمد. استخاره‌ها را آنلاین می‌کردم که طبق نظر بسیاری از علما قابل استفاده است. محتوا به شکل عجیبی مربوط بود. یک باری خانه‌ای خیلی چشمم را گرفته بود. سرمایه‌گذاری خانه را کهنه خریده بود و ظرف شش ماه نونوار کرده بود و همه چیزش نو بود ولی خانه در منطقه‌ای (شهر لیوِرمور) بود با یک ساعت فاصله از محل کار (در فرض محالِ بدون ترافیک) که همهٔ همسایه‌ها پرچم ترامپ روی درشان گذاشته بودند و سفیدپوست متعصب احتمالاً نژادپرست بودند. در شک بودم که آیه مضمونش این بود که انگاری آب را با کف دستت می‌گیری ولی از لای انگشتانت بیرون می‌ریزد. بی‌خیال آن خانهٔ ۱٫۴۰۰ شدم. بعدتر کاشف به عمل آمد آن خانه به قیمت ۱٫۷۰۰ فروخته شده است که من اصلاً پول چنان قیمتی را نداشتم. آخرین استخاره را به جای آنلاین، یکی از علما در ایران کرد و گفت بد است، دردسر دارد. گفتیم که شاهد از غیب رسید. تا حداقل یک سال کرکرهٔ خانه خریدن را کشیدم پایین. با وجودی که همه جا اجاره‌ها بالا رفته بود تا حتی ۲۵٪، صاحب‌خانه گفت چون حوصلهٔ پیدا کردن مستأجر جدید ندارند که مثل من سر وقت پول بدهد و بی‌دردسر باشد، اجاره را بالا نبرد. تا ببینیم خدا چه می‌خواهد.
حالا سرگرمی جدیدی پیدا کرده‌ام. رصد بازار آمریکا. این بار به دید ناظر منفعل و با دیدی تعینی (objective). مقولهٔ اقتصاد هیچ وقت اینقدر برایم جذاب نبود. این که چه طوری سیاست خارجه، تعارض منافع، لابی سیاست‌مداران و حتی بیماری‌های همه‌گیر در اقتصاد آحاد تأثیر می‌گذارد. بعد از آن پنج ماه طوفانی برگشتم به زندگی عادی که بیشتر کتاب بخوانم. نمی‌دانم شاید دوباره چند ماه آینده به فکر سرپناه باشم اما فعلاً ترجیح می‌دهم تماشاگر این اوضاع بحرانی بازار آمریکا باشم که هم رکود دارد و دنیا هم بحران انرژی دارد و جنگ و هزاران مسائل ریز و درشت.
چه شد این رؤیا؟
فلوریدا ایالتی است ساحلی در جنوب شرقی آمریکا که معمولاً مقصد بازنشسته‌های آمریکا برای استراحت زیر آفتاب ساحلی است. فلوریدا مالیات بر درآمد ایالتی ندارد. این ایالت آنقدر دچار افزایش قیمت مسکن شده است که برای خیلی از جوانان اهل فلوریدا خرید خانه به رؤیایی دست‌نیافتنی بدل شده است. ویدئویی دیده بودم از مصاحبهٔ یکی از شبکه‌های تلویزیونی آمریکا با مدیر عامل شرکتی سرمایه‌گذاری که به تنهایی ۳۰٪ از مسکن‌های یک محلهٔ خاص فلوریدا را خریده بود و ساز و کاری درست کرده بود که این خانه‌ها را اجاره دهد و تیم خدماتی داشت که این تیم خدماتی کارهای تعمیرات خانه‌ها را انجام میداد و این طوری یکی از مهمترین عناصر هزینهٔ نگهداری خانه یعنی تعمیر خرابی‌ها را با هزینهٔ بهینه انجام میداد. وقتی وضع بازار آشفته شد این شرکت اجاره‌ها را تا ۲۵٪ یک‌دفعه افزایش داد. خیلی‌ها مجبور به ترک خانه‌شان شدند و خیلی‌های دیگر مجبور شدند از بقیهٔ خرج زندگی بزنند تا از عهدهٔ کرایهٔ خانه بربیایند. مجری از مدیرعامل پرسید آیا این کار ناجوانمردانه نیست؟ مدیر عامل گفت «چرا ناجوانمردانه؟ ما با نرخ بازار اجاره می‌دهیم. ما که مسئولیت قیمت بازار را نداریم.» مجری گفت «وقتی شما این بخش بزرگ از بازار را در دست دارید عملاً خودتان تعیین‌کنندهٔ بازار هستید.» مدیرعامل این حرف را تأیید نکرد. آخرین سؤال مجری این بود؟ «با این وضعی که شما شرکت‌های سرمایه‌گذاری خانه‌ها را به قیمت زیاد می‌خرید، امکان رقابت معمولی را از مردم گرفته‌اید. پس تکلیف رؤیای آمریکایی چیست؟ با این وضع دیگر کسی نمی‌تواند به رؤیای آمریکایی برسد.»
مدیر عامل لبخندی زد و گفت: «نه! رؤیای آمریکایی سر جایش هست. فقط به جای خرید رؤیا، می‌توانید آن را اجاره کنید!»
دمت گرم ! عالی و متعالی 🌹🌹 نثری روان و شیوا متنی غنی شده و سرشار از نکاتی جالب 🌹🌹به به 🌹🌹